"Quả bom" phá giá bất động sản cao cấp phát nổ?

Động thái giảm giá BĐS cao cấp chưa biết sẽ đem lại hiệu quả ra sao cho chủ dự án nhưng nó sẽ có sự ảnh hưởng nhất định đến tâm lý người mua.

Đã khá lâu rồi kể từ sau hai lần bầu Đức tạo nên “cú sốc” giảm giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM, thị trường BĐS cao cấp lại “náo loạn” bởi thông tin Novaland bán căn hộ Sunrise City giai đoạn 3 với giá 27 triệu đồng/m2, theo chủ đầu tư mức giá này giảm 50% so với giai đoạn 1 bởi 2 yếu tố là do xu hướng giảm chung của thị trường và chủ đầu tư cơ cấu lại sản phẩm, tái cấu trúc DN, giảm chi phí quản lý,…

Với đại gia Phát Đạt thì công bố thông tin giảm 50% giá biệt thự, nhà phố thương mại dự án The EverRich 3 (quận 7) so với giá dự kiến ban đầu mà đơn vị này muốn bán là 80-100 triệu đồng/m2, giá bán hiện chỉ còn 40 triệu đồng/m2.

Hai động thái này của 2 đại gia địa ốc cao cấp tại Tp.HCM tung ra trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang trải qua giai đoạn khó khăn, và tồn kho BĐS, nợ xấu lớn,…các DN đang gồng mình tìm giải pháp tự cứu mình. Đặc biệt là lúc HAGL cũng vừa tuyên bố “đoạn tuyệt” với bất động sản Việt Nam.

Điều này khiến dư luận, giới đầu tư không khỏi xôn xao và nghi ngại về những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, liệu có diễn ra một làn sóng bán đổ, bán tháo ở nhiều dự án khác giống như hiện tượng “bầu Đức 2009”? Hay đó cũng là chiến thuật, chiến lược có thể đem đến thuận lợi cho chủ đầu tư?

Nhớ lại quá khứ

Chắc hẳn giới đầu tư địa ốc sẽ không bao giờ quên “phát pháo” đầu tiên làm chấn động thị trường hồi 2009 của bầu Đức khi bán căn hộ Hoàng Anh Riverview tại phường Thảo Điền, quận 2 bằng việc đại hạ giá từ 49 triệu đồng/m2 xuống còn 28 triệu đồng/m2, giảm 40%.

Từ đó, BĐS Tp.HCM chìm trong những đợt bán đổ, bán tháo, khuyến mãi, ưu đãi, tặng quà, hỗ trợ thanh toán,…từ Petrovietnam Landmark giảm 35% đến An Tiến (Nhà Bè) giảm 20%, Phú Hoàng Anh giảm 20%, và nhiều dự án khác đua giảm giá vào năm 2011. Tháng 10/2012, bầu Đức lại khiến thị trường “sốc” khi công bố bán căn hộ Thanh Bình (quận 7) sát cạnh Sunrise City với giá 19-20 triệu đồng/m2, thấp hơn 30-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7, TP HCM.

Khi đó, bà Võ Thúy Anh, phó TGĐ Novaland cũng đã phát biểu, điều này đương nhiên là ảnh hưởng tới dự án Sunrise City, khách hàng sẽ có tâm lý so sánh là không tránh khỏi. Khi đó bà Thúy Anh cho rằng, nếu cạnh tranh về giá là tự giết mình nên đã tung ra gói hỗ trợ khách hàng trả trước 30%, phần còn lại trả chậm 5 năm không lãi suất. Giá bán khi đó là 2,7 tỷ/căn.

Theo CBRE, Tp.HCM hiện có khoảng gần 100.000 căn hộ đang chào bán, khoảng 60% là ở phân khúc trung cao cấp. Tổng lượng tồn kho đến quý 2/2013 khoảng 22000 căn.

Làn sóng domino?

Còn ở thời điểm hiện tại, với việc bầu Đức không còn ngó ngàng gì tới bất động sản, Novaland thì phải tái cấu trúc lại sản phẩm, công ty để đưa giá bán sản phẩm mới của mình về vùng đáy, Phát Đạt cũng không còn tham vọng bán giá “trên trời”…những động thái này liệu có tác động mạnh đến thị trường?

Qua phân tích thực tế cho thấy, ở giai đoạn hiện nay các DN đã đi được một chặng đường khá dài, có người dường như đã “chết” bị bỏ lại cuộc chơi, có người đang kiệt sức trên đường đua. Vì thế, thị trường ghi nhận những động thái như vậy là điều hiển nhiên và có thể còn tiếp tục diễn ra nếu tình hình vẫn như hiện nay.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB bất động sản nhận định, nếu thị trường sôi động thì sẽ không bao giờ xảy ra hiện tượng này, điều này cho thấy chủ đầu tư đang chịu áp lực rất lớn về tài chính. Nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm khác về BĐS cũng cho rằng, các DN địa ốc hiện nay đang chịu áp lực rất lớn về tài chính bởi những khoản nợ vay, thanh khoản thị trường kém,…đáng lẽ các DN này phải giảm giá bán từ lâu, chứ không phải đến khi kiệt sức.

Tuy nhiên, không phải DN nào phá giá bất động sản cũng là doanh nghiệp phá sản, bởi họ còn nhiều cơ hội khác để kinh doanh chứ không phải nguyên BĐS.

“Động thái này sẽ có ảnh hưởng đến những chủ đầu tư ở những dự án dòng phân khúc cao cấp mà còn tồn đọng nhiều thì có khả năng sẽ còn giảm giá tiếp, để tạo tính thanh khoản cứu mình. Đây là một việc làm hoàn toàn bình thường và tùy thuộc vào từng DN cụ thể chứ khó tạo lên một làn sóng” ông Cường nói.

Đồng quan điểm này, ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô cho rằng: “Đó là điều tất yếu, áp lực của chủ đầu tư hiện nay là thu hồi vốn, trong khi hấp thụ của thị trường còn yếu, theo nguyên lý thị trường thì muốn tạo thanh khoản chỉ còn cách giảm giá. Mặc dù, đó là “tối sách” nhưng không còn cách nào khác.

Cũng theo ông Kiên thì động thái này sẽ tạo nên hiệu ứng, nhiều dự án sẽ còn phải giảm theo xu hướng chung. Ông Kiên đánh giá ở phân khúc cao cấp giá vẫn có thể giảm thêm được. “Tôi nghĩ độ trễ bởi sự ảnh hưởng này cũng sẽ nhanh chóng như những lần ảnh hưởng khác, chỉ trong vòng khoảng 6 tháng nữa thì cũng sẽ có những động thái tương tự.”